【MyGoNews主筆室/方暮晨】投資客為什麼在房地產(chǎn)的操作比較容賺到錢，因?yàn)檫@些專業(yè)投資客比一般買房族更認(rèn)真，他們自己比喻為一個(gè)「房市醫(yī)生」，每天不斷的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行「望、聞、問、切」用現(xiàn)在的技術(shù)線型專業(yè)術(shù)語來說，就是「供、需、量、價(jià)」。
 

「望、聞、問、切」是中醫(yī)生常用的診斷方式，所謂「望診」，是透過觀察病人的神、色、形態(tài)，來了解身體狀況，「聞診」則是包括聽聲音和聞氣味?！竼栐\」是四診「臨癥之首務(wù)」，透過問診了解起病時(shí)間、發(fā)病原因、病情經(jīng)過、現(xiàn)在的自覺癥狀、飲食、睡眠及既往病史，再結(jié)合其他三診作出判斷?！盖性\」就是把脈，中醫(yī)的切診有許多獨(dú)到之處。

而技術(shù)線型分析的「供、需、量、價(jià)」則指的是供給量、需求量、成交量、成交價(jià)，在研究「供、需、量、價(jià)」之前，投資客會(huì)先把準(zhǔn)備投資的區(qū)域挑好，因?yàn)橥顿Y客喜歡在自己熟悉的區(qū)域進(jìn)行投資，根據(jù)調(diào)查，各區(qū)域市場(chǎng)的購屋者，約有70％原本就住在這個(gè)區(qū)域，稱為「區(qū)域客」，剩下的30％則是「外來客」。這是因?yàn)閰^(qū)域客在同一區(qū)域內(nèi)買房子，「隱形成本」比較低，因?yàn)樗呀?jīng)熟悉區(qū)域生活環(huán)境。
 

在投資客的「供、需、量、價(jià)」關(guān)係中，「供、需」是一起觀察，因?yàn)闆]有購屋者的需求，房地產(chǎn)業(yè)者就無從供應(yīng)產(chǎn)品，不過，這中間會(huì)有一個(gè)例外的狀況，就是當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)者強(qiáng)力宣傳，也會(huì)刺激民眾的購屋需求，投資客通常會(huì)把這種例外狀況予以排除，投資客的觀點(diǎn)是「不要把特例當(dāng)成常態(tài)看待?！?br />
投資客對(duì)於「量、價(jià)」關(guān)係，也是同時(shí)比較的，通常股市用的量價(jià)分析，在房市也管用，遵循「量先價(jià)行」的原則，一個(gè)房地產(chǎn)景氣循環(huán)，必定先從「量價(jià)俱揚(yáng)」走向「價(jià)漲量縮」，然後進(jìn)入「量價(jià)齊跌」，之後再轉(zhuǎn)為「價(jià)跌量漲」，最後再出現(xiàn)「價(jià)量俱漲」完成一個(gè)循環(huán)。這個(gè)循環(huán)裡，如果出現(xiàn)「價(jià)量背離」，按照股市的操作，就應(yīng)該是買股、賣股的時(shí)機(jī)，在房市也一樣，房市出現(xiàn)「價(jià)量背離」之際，就是賣屋、買屋的好時(shí)機(jī)。
 

至於一般想要入門進(jìn)入房市投資領(lǐng)域的購屋族，該如何了解房地產(chǎn)的「量」、「價(jià)」資訊呢？在新成屋、預(yù)售屋部分，只要上網(wǎng)進(jìn)入各縣市政府的都市發(fā)展局、城鄉(xiāng)局、工務(wù)局就可以查詢區(qū)域市場(chǎng)所在行政區(qū)的「建築執(zhí)照」與「使用執(zhí)照」數(shù)，這個(gè)資料等同於預(yù)售屋、新成屋的數(shù)量。中古屋的資訊比較不容易精準(zhǔn)估算，可以去仲介業(yè)者網(wǎng)站查詢數(shù)量變化，這部分就要自己勤於比較做功課，才會(huì)了解區(qū)域房屋數(shù)量的供需變化。
 

區(qū)域市場(chǎng)「需求」之增減，自住行購屋者可以留意該行政區(qū)的「房價(jià)/所得比」，如果「房價(jià)/所得比」偏高，代表房價(jià)已經(jīng)過高，購屋需求可能轉(zhuǎn)弱，如果「房價(jià)/所得比」偏低，購屋需求可能轉(zhuǎn)強(qiáng)?！阜績r(jià)/所得比」的觀察標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然是越低越好，一般來說3~5倍尚稱合理，7倍以上則是偏高，而且臨界買房的上限。
 

投資型的購房者則需要注意租金變化的高低，租金是投資者重要的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，維持房貸正常繳付的關(guān)鍵因素，租金高代表市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，租金低意味著市場(chǎng)需求疲軟，租金的變化比較緩慢，且為落後指標(biāo)，要小心觀察。

至於什麼樣的租金才合理？其實(shí)這個(gè)沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閰^(qū)域、房型、年份、屋況……都關(guān)係到租金多寡，不過，租屋者可以到附近的房屋仲介公司打聽一下區(qū)域租金行情，如果是租金等於房價(jià)的三十分之一，算是相當(dāng)合理。舉例來說，一間房子目前的市值為600萬，那麼合理的年租金就約是20萬元或以下(600萬÷30=20萬)，合理的月租金應(yīng)該在1.67萬 (20萬÷12=1.67萬)。
 

不過，這樣的租金計(jì)算都是「概算」，必須看看屋況與相關(guān)室內(nèi)配備及條件而定，以上面的例子來說，1.67萬的月租金指的是「空屋」價(jià)格，如果房東附有「部分」家具，例如沙發(fā)、床組、衣櫃、書桌等等，每月租金還可以再往上提高約3000元，如果房東還提供家電，包括電視、冰箱、冷氣、電鍋、微波爐……等等，房租恐怕又要再往上加個(gè)2000元，所以，如果是全套家具還在內(nèi)的出租房，單月房租恐怕會(huì)提高到2~2.5萬元之間。(相關(guān)文章請(qǐng)參閱：http://mygonews.com/news/content/?permalink=4c1c26368f69e)
 

另外一個(gè)觀察指標(biāo)也會(huì)在投資客的考量範(fàn)圍之內(nèi)，那就是「家戶數(shù)」，假設(shè)區(qū)域市場(chǎng)家戶數(shù)逐年成長，房地產(chǎn)的需求勢(shì)必增加，容易因?yàn)楣┎粦?yīng)求而出現(xiàn)房價(jià)上揚(yáng)。但區(qū)域市場(chǎng)家戶數(shù)逐年遞減，房地產(chǎn)的需求勢(shì)必減少，區(qū)域市場(chǎng)會(huì)因?yàn)楣┻^於求，而出現(xiàn)房價(jià)下跌的危機(jī)。至於這個(gè)資料要怎麼取得？向戶政事務(wù)所詢問，就會(huì)有答案了。